beni immobili

Beni immobili: definizione del termine

L’art. 812 c.c. definisce beni immobili quelli naturalmente o artificialmente incorporati al suolo, mentre si considerano mobili tutti gli altri beni.

https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262

I beni immobili sono classificati e censiti nel Catasto dei Fabbricati (NCEU Nuovo Catasto Edilizio Urbano) e nel Catasto Terreni (NCT Nuovo Catasto Terreni) che però rilevano soltanto ai fini fiscali. Per avere il quadro completo circa la titolarità del bene e soprattutto circa l’esistenza di eventi pregiudizievoli (ad esempio: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali etc) inerenti uno specifico bene immobile è necessaria una visura ipocatastale da richiedere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, un’articolazione specifica dell’Agenzia del Territorio, dove sono registrati tutti gli atti relativi ai beni immobili.

Modi di acquisizione

L’acquisizione della proprietà dei beni immobili avviene per atto tra vivi, per atto a causa di morte e negli altri modi previsti dalla legge.

Gli atti tra vivi

Il più frequente ed utilizzato è il contratto di compravendita, regolato dagli artt. 1470 e seguenti c.c.

Questo contratto deve rispettare determinate regole. Innanzitutto, deve essere stipulato in forma scritta nelle forme dell’atto pubblico (redatto da Notaio) o della scrittura privata autenticata, deve poi essere trascritto nei Registri Immobiliari.

Un altro modo di acquisto tra vivi di beni immobili è quello per donazione, regolato dall’art. 769 c.c.

Gli atti a causa di morte

Si tratta dei casi in cui si eredita da un defunto (tecnicamente, de cuius, ossia de cuius hereditate agitur, colui della cui eredità si tratta) per legge – il caso della successione legittima, in assenza di testamento l’eredità è devoluta a soggetti individuati dalla legge) o per testamento.

Anche in questi casi, l’evento deve essere registrato presso la Conservatoria.

Gli altri modi previsti dalla legge

Tra questi, tralasciando alcuni istituti particolari come ad esempio la confisca, la requisizione e l’esproprio per pubblica utilità, vi è senza dubbio il decreto di trasferimento.

Questo è un atto del Giudice dell’esecuzione immobiliare che viene emesso quando ci si aggiudica un bene all’asta giudiziaria.

Altro modo previsto dalla legge è l’acquisto della proprietà per usucapione, ossia attraverso il possesso in buona fede ininterrotto del bene per almeno 20 anni.

Bisogna precisare che l’acquisto che sia consolidato in questo modo deve essere dichiarato dell’Autorità Giudiziaria con sentenza. C’è da precisare però che prima di iniziare una causa per usucapione deve essere prima tentata la mediazione presso un Organismo di Mediazione autorizzato.

Qualora si raggiunga un accordo, questo avrà gli effetti propri della sentenza.

Questa breve trattazione non esaurisce l’argomento.

Si consiglia sempre di consultare l’avvocato immobiliarista, soprattutto prima di acquistare un immobile. Lo specialista del diritto è in grado di individuare le criticità della situazione e di consigliare le soluzioni più adeguate ed efficaci.

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